รถไฟฟ้าช่วยหนุนการลงทุนอสังหา - รถไฟฟ้าวงแหวน เส้นทางแห่งอนาคต

การพัฒนารถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเส้นทางต่างๆ มีความชัดเจน การขยายตัวของการลงทุนในพื้นที่ตามแนวเส้นทางการพัฒนาด้วยเช่นกัน โดยเฉพาะการลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมสามารถเห็นการเปลี่ยนแปลงอย่างเห็นได้ชัดมาก เพราะทันทีมีการลงมือตอกเสาเข็มหรือปักตอม่อการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้า จะเห็นกิจกรรมการเปิดขายโครงการคอนโดฯในพื้นที่รอบๆสถานีตามแนวเส้นทางที่กำลังก่อสร้าง อ่านต่อ
Homeอสังหาอสังหาฯ Real Estate ผ่าทางตันพื้นที่สีแดงพ.1-พ.3

ผ่าทางตันพื้นที่สีแดงพ.1-พ.3

พิมพ์

ที่ดินพื้นที่สีแดงย่านพาณิชยกรรม พ.1-พ.3 ผังเมืองรวมกทม.ใหม่สุดหินแทบพัฒนาไม่ได้ "อัศวิน"ผ่าทางตันปรับรูปแบบใหม่สร้างคอมมิวนิตีมอลล์อาคารเตี้ย-เล็กจำนวนหลายหลังแบบเอเชียทีก -เดอะเชอร์เคิล ราชพฤกษ์ เผย "เจริญ"ได้สัญญาที่ดินหัวมุมสามย่านจุฬาฯ

altตัวอย่างรูปแบบการพัฬนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ภายใต้ข้อจำกัดด้านผังเมืองสร้างสูง-ใหญ่20-30ชั้นไม่ได้ทำเลดีแต่เดี้ยง อาทิ สายไหมตัดรัตนโกสินทร์สมโภชน์/ สถานีตลิ่งชันรถไฟฟ้าสายสีแดง / มีนบุรีสายสีชมพู-ส้ม/ทำเลรอบศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะเลียบด่วนรามอินทรา ลาดปลาเค้า ประเสริฐมนูกิจ/ที่ดินจุฬาฯ/เยาวราชแจ๊กพอต
    แหล่งข่าวจากกรุงเทพมหานคร เปิดเผย"ฐานเศรษฐกิจ"ถึงความคืบหน้าการประกาศใช้ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุงครั้งที่3   ขณะนี้อยู่ระหว่างรอคณะรัฐมนตรี(ครม.) พิจารณาเห็นชอบ  ต่อจากนั้นจะส่งให้รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย(มท.1) ลงนาม และประกาศในราชกิจจานุเบกษาบังคับใช้ต่อไป คาดว่าไม่เกินวันที่ 15พฤษภาคม 2556
    ด้านผศ.อัศวิน พิชญโยธิน ที่ปรึกษา สถาที่ปรึกษาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ผู้ทรงคุณวุฒิคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยและผู้ทรงคุณวุฒิสาขาวิชาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์  กล่าวถึงสาระสำคัญร่างผังเมืองรวมกทม. ว่าไม่มีการปรับเปลี่ยนแต่อย่างใด โดยยึดมติคณะกรรมการผังเมืองเมื่อวันที่30 พฤศจิกายน 2555 เป็นเกณฑ์ อาทิ ขนาดถนน กับขนาดอาคารและความสูง พื้นที่สีน้ำตาล หรือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย8,ย9,ย10)  ข้อกำหนดคงเดิมเหมือน กฎกระทรวงผังเมืองรวมกทม.เก่าปี 2549 ที่สร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษได้ เกิน1หมื่นตารางเมตรสูงเกิน 23 เมตร  ถนนกว้าง 10 เมตร กรณีอาคารสูงไม่เกิน 23 เมตรหรือ 8ชั้น สามารถสร้างในซอยขนาด ไม่เกิน 6 เมตร ตามพระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.) ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522ได้ ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ทำเลบนถนนสุขุมวิท
    นอกจากนี้ร่างข้อกำหนดยังคงเดิมไม่เปลี่ยนแปลงจากผังเมืองกทม.เก่าคือ พื้นที่สีแดง หรือที่ดินประเภทพาณิชยกรรมพ.4-พ.5 ถนนกว้าง 10เมตร สามารถพัฒนาอาคารรูปแบบเชิงพาณิชย์ได้สูงสุด ซึ่งพ.5 อาทิ สยามสแควร์สร้างได้ 10 เท่าของแปลงที่ดิน หรือ FAR (สัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่อาคาร)1:10 
    ขณะเดียวกันที่มีการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมากคือ พื้นที่สีแดง หรือ ที่ดินประเภทพาณิชยกรรมเดิมพื้นที่สีแดงสามารถพัฒนาได้สูงสุด แต่ร่างผังเมืองกทม.ใหม่แบ่งการพัฒนา เป็นพ.1-พ.2และพ.3 ที่การพัฒนาอาจมีข้อจำกัดบ้าง เพื่อดักกลุ่มคนที่ซื้อที่อยู่อาศัยในโซนต่างๆของกทม.ไม่ให้เดินทางเข้ามาในตัวเมืองเพราะ จะสามารถนำที่ดินมาสร้างคอมมิวนิตีมอลล์ได้
    อย่างไรก็ดีมองว่า พ.1พ.2พ.3 แทบจะพัฒนาอะไรไม่ได้เลยแต่มองว่าราคาที่ดินทรงตัวไม่ปรับลด แต่ขายไม่ได้ เพราะมีข้อจำกัดของถนน เช่นพื้นที่ พ.3 สร้างอาคารเกิน 1 หมื่นตารางเมตรหรือสูงเกิน 23 เมตรได้ ต้องมีเขตทางหรือถนนติดแปลงที่ดินกว้าง 30 เมตรตลอดแนว ยกตัวอย่าง ที่ดินจุฬาฯ กว่า 200 ไร่ ย่านสามย่าน สนามกีฬา ถนนบรรทัดทอง หากไม่มีถนนกว้าง 30 เมตร ก็สร้างได้แค่ไม่เกิน 9,999 ตารางเมตร  การพัฒนารูปแบบใหม่ในบ้านเราแต่เป็นรูปแบบก่อสร้างอาคารโบราณจากต่างประเทศคือรูปแบบการก่อสร้างอาคารเป็นทรงชั้นเดียวหรือไม่เกิน 2 ชั้น ขนาดอาคารเล็กๆแต่สร้างในพื้นที่เดียวกันหลายๆหลังและเปิดให้ใช้พื้นที่
    ยกตัวอย่างเดอะเชอร์เคิลทำเลราชพฤกษ์กับเอเชียทีกย่านเจริญกรุงของนายเจริญ สิริวัฒนภักดี ที่ใช้วิกฤติเป็นโอกาส จากการมีข้อจำกัดของกฎหมายทั้งกฎหมายอาคารและผังเมืองมาสร้างอาคารเล็กๆ เตี้ยๆแต่สร้างหลายหลังไม่ต่ำกว่า 40-50 อาคาร ที่สำคัญหากใครมีที่ดินที่มีข้อจำกัดดังกล่าว จะต้องปรับแผนใหม่โดยเน้นอาคารไม่ต้องใหญ่แต่สามารถสร้างจุดสนใจให้กับผู้ใช้อาคารหรือคนเช่าพื้นที่ ที่ผ่านมาห้างสรรพสินค้าในบ้านเราอย่างเซ็นทรัล เดอะมอลล์สร้างสูง 4-5 ชั้น แต่ ปัจจุบันมองว่าไม่น่าสนใจอีกต่อไป หากเทียบกับอาคารชั้นเดียวหรือไม่เกิน 2 ชั้นเหมือนต่างประเทศ 
    ผศ.อัศวินกล่าวต่อว่า ขณะเดียวกันนายเจริญยังประมูลที่ดินของจุฬาฯได้ที่หัวมุมสามย่านซึ่งปัจจุบันได้แค่สัญญาแต่ผังเมืองต้องปฏิบัติตามผังเมืองรวมกทม.ใหม่ที่จะประกาศใช้แต่เชื่อว่าทางออกจะสร้างอาคารเตี้ยเพียง 1-2 ชั้นและมีขนาดไม่ใหญ่ เว้นแต่ จุฬาฯจะขยายถนนเป็น 30เมตร นอกจากนี้ย่านเยาวราชก็กำหนดเป็นพื้นที่พ.3 สร้างได้ไม่เกิน 1หมื่นตารางเมตร หากถนนกว้างไม่ถึง 30 เมตรแต่เนื่องจากทำเลดังกล่าว คนในพื้นที่ต้องการอนุรักษ์ไม่ให้เกิดอาคารสูงขนาดใหญ่จึงไม่มีผลกระทบอะไร
    สำหรับการก่อสร้างอาคารอยู่อาศัยรวมขนาด 5,000-9,999 ตารางเมตร พ.1ห้ามสร้าง พ.2 ถนนต้องกว้าง 16 เมตร พ.3 ถนนกว้าง 16 เมตรอาคารเกินหมื่นตารางเมตร พ.1ห้ามสร้างพ.2-3 ถนนกว้าง30เมตร ส่วนอาคารสำนักงาน5,000-9,999ตารางเมตร พ.1-3ถนนกว้าง 16 เมตรเกินหมื่นตารางเมตรพ.1 ห้ามสร้างพ.2พ.3ถนนกว้าง 30 เมตร ขณะที่อาคารพาณิชยกรรมพ.1ไม่เกินหมื่นตารางเมตรถนนกว้าง 16 เมตร พ.2พ.3 เกินหมื่นตารางเมตร ถนนกว้าง 30 เมตร
    อย่างไรก็ดีพื้นที่พ1-พ3. อาทิ สายไหมตัดรัตนโกสินทร์สมโภชน์ สถานีตลิ่งชันรถไฟฟ้าสายสีแดง ทำเลย่านพาณิชยกรรมมีนบุรีใกล้รถไฟฟ้าสายสีชมพู-ส้ม บริเวณสถานีหัวหมาก รถไฟฟ้าสายสีแดง ทำเลจุดบรรจบของถนนสรงประภา กับถนนเชิดวุฒากาศ ทำเลรอบศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ ถนนเลียบด่วนรามอินทราหรือประดิษฐ์มนูธรรม  ลาดปลาเค้า ประเสร็ฐมนูกิจ ที่ดินจุฬาฯ เยาวราชฯลฯ 

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 33 ฉบับที่ 2,830  วันที่  28- 30  มีนาคม พ.ศ. 2556

 

Read : 7073 times

jL Poll Module1

ถ้าต้องเลือกอยากได้ภาษีใหม่ตัวไหนก่อน


 

Poll (2)

ดูความรุนแรงการระบาดอีโบลาแล้ว เชื่อว่าจะสกัดไม่ให้เข้าไทยได้ไหม
 

แปลภาษา

EnglishFrenchGermanItalianPortugueseRussianSpanishThai

*